Proces predaja domu – ako na to

Každý chce na predaji nehnuteľnosti zarobiť čo najviac. V prípade predaja rodinného domu je však situácia trochu zložitejšia ako pri predaji bytu. Je dôležité, aby predávajúci zvýšil svoje šance na úspech už v samom počiatku celého procesu. Napríklad z dôvodu prípadného hypotekárneho predaja, pretože kupcov, ktorí kupujú za hotové, je pochopiteľne menej.

 

 

Avšak aby ste pri predaji domu zarobili podľa svojich predstáv a možno aj niečo navyše, je treba splniť niekoľko krokov. Ktoré sú to? O tom si povieme v našom článku.

 

Začíname s predajom domu

Celý postup pri predaji domu je obdobný ako i pri iných nehnuteľnostiach. Dom treba na predaj pripraviť. Čo to znamená? V prvom rade treba pretrhnúť všetky citové väzby na dom. Odložiť všetky osobné fotografie, starožitnosti, cenné zbierky… To všetko sa dá nahradiť doplnkami.

Ďalej je nutné dom náležite „upratať“ a vykonať všetky nevyhnutné menšie opravy. A to predovšetkým značí pripraviť dom na fotenie a následnú inzerciu – obnoviť starú maľovku, opraviť vonkajšiu fasádu, upratať záhradu a priestor pred domom.

Spravte tiež drobné opravy v dome (vymeniť kľučky ak treba, vymeniť svetlá, dať do poriadku kuchyňu, kúpeľňu, WC….). Tiež nezabudnite na fakt, že domy s menším počtom kusov nábytku sa predávajú lepšie, pretože jednotlivé miestnosti sú potom opticky väčšie. Predávajúci má pochopiteľne aj možnosť profesionálnej prípravy – tzv. „home staging.“

 

Právne náležitosti a dokumenty od obce

Ak chcete predať dom, mali by ste mať po ruke všetky potrebné papiere a dokumenty k domu. Zaručí vám to, že potenciálneho kupca neodradíte ak sa spýta na niektoré otázky. Pokiaľ ste sa rozhodli predávať na vlastnú päsť, prvý dojem v osobnom kontakte s kupujúcim je rovnako dôležitý ako u realitného makléra. Predávajúci totiž bude čeliť mnohým otázkam a pokiaľ zaváha, alebo niečo z náležitostí k domu chýba, tak môže nastať problém. Minimálne je to v očiach kupujúceho mínusový bod.

A čo treba mať pripravené? V prvom rade je nutné dať si do poriadku vlastnícke vzťahy. To je dôležité najmä na vidieku, kde hrozia problémy s pozemkom, hlavne ak sú viacerí vlastníci.

Všetky prípadné problematické vzťahy preto treba ešte pred predajom odborne posúdiť a uviesť ich na pravú mieru, ktorá je akceptovaná bankami. Pochopiteľne, s tým súvisí aj absencia neprijateľných tiarch nehnuteľnosti.

 

V súvislosti s hypotekárnym úverom je veľmi dôležité mať evidovaný pozemok v liste vlastníctva v registri „C“ a nie „E“. V druhom prípade banka hypotéku neposkytuje, nie je totiž možné vydať stavebné povolenie na takýto pozemok. Ďalej sa na pozemku nesmú nachádzať žiadne stavby, ktoré by neboli uvedené i v liste vlastníctva a znalecký posudok musí korešpondovať so skutočným stavom na mieste.

Predávajúci tiež musí vedieť dať odpoveď na otázku, či sa v blízkosti nehnuteľnosti a pozemku plánuje nejaká výstavba v réžii obce. Prípadne či na pozemku treba dodržať nariadenú maximálnu zastavanosť. To je dôležité hlavne vtedy, keď predávate starší dom, ktorý si kupujúci plánuje renovovať, prípadne na pozemku postaviť novú nehnuteľnosť. V tomto smere sa je dôležité obrátiť na príslušný stavebný úrad. Rovnako je užitočné skontrolovať územný plán obce.

Myslite aj na požiadavky banky. Tie predstavujú i ďalšie doklady a listiny, ktoré sú potrebné na spracovanie úveru či znaleckého posudku. Napríklad spomínaný list vlastníctva na právne účely, snímku z katastrálnej mapy, potvrdenie o veku stavby a podobne. Opäť dôvod obrátiť sa na obecný úrad.

 

Ktoré dokumenty vypracovať pri predaji domu

Našiel sa kupec. To určite každého poteší. Ale čo ďalej? Jednoducho povedané, do hry vstupuje legislatíva. Realitná kancelária Amazon Reality, uvádza na svojom blogu, že mnohí ľudia, ktorí predávajú nehnuteľnosti na vlastnú päsť podcenia dokumentáciu a ďalšie náležitosti a napokon predsa len využijú pomoc realitnej kancelárie.

V prvom rade musíte mať dobre vypracovanú kúpno-predajnú zmluvu s overeným podpisom prevodcu, návrh na vklad do katastra nehnuteľností a zaplatené príslušné kolky.

Kúpno-predajná zmluva musí obsahovať označenie strán, opis predmetu kúpy, kúpnu cenu, prípadne aj iné, už konkrétne dojednania.

Návrh na vklad zase musí obsahovať náležitosti podľa ustanovenia § 30 ods. 4 a 5 zákona č. 162/1995 Z. z. – meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu. V prípade právnickej osoby obchodné meno, názov a sídlo. Ďalej treba označenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný a označenie právneho úkonu.

Prílohou k návrhu na vklad je aj zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach). Ďalšími prílohami sú: verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti (ak toto právo k nehnuteľnosti nie je napísané na liste vlastníctva), identifikácia parciel a geometrický plán. Pochopiteľne, ak je účastník konania zastúpený nejakou inou osobou, treba aj dohodu o splnomocnení.

 

Príjem z predaja domu

A na záver nezabudnite na jednu dôležitú skutočnosť. A síce, že príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť oslobodený od dane z príjmov. Platí to ale len vtedy, ak ste nehnuteľnosť nadobudli aspoň 5 rokov pred dňom predaja. Poprípade tiež, ak ste ju nadobudli dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov.

obrázky: unsplash.com