Ako vplýva na ceny bytov na Slovensku vojna na Ukrajine

Ruská invázia na Ukrajinu 24. februára 2022 zanechala v našej spoločnosti hlbokú stopu a zásadným spôsobom ovplyvnila finančné aj komoditné trhy na celom svete. Finančná neistota síce zvykne obmedzovať dopyt a tým tlačiť ceny rôznych komodít smerom nadol, avšak v prípade nehnuteľností na Slovensku to zdá sa neplatí. Povieme si o tom v našom článku.

 

Aktuálna situácia na slovenskom realitnom trhu

Prognózy vývoja cien nehnuteľností, s ohľadom na ruskú inváziu na Ukrajinu, sú na Slovensku zatiaľ opatrné. Hoci je vojenský konflikt blízko našich hraníc, momentálne nie je možné vyčísliť jeho presný vplyv na ceny slovenských nehnuteľností.

Jedno je však isté, vojna vyvolala závažnú lokálnu i globálnu ekonomickú nepredvídateľnosť. Isté je tiež stále to, že aj štyri mesiace od začiatku vojny 24.2.2022 ceny nehnuteľností na Slovensku stále kontinuálne mierne rastú.

Predpokladá sa, že celkový medziročný priemerný nárast cien nehnuteľností sa bude približovať tým z minulých rokov – 19 až 21 %. Do konca roka je však ešte dlhá doba a dovtedy sa ešte v tomto smere môže všeličo zmeniť.

 

Prečo ceny nehnuteľností neustále rastú?

Trend rastu cien nehnuteľností na Slovensku pozorujeme už od roku 2014, kedy sme naposledy v jednotlivých kvartáloch roka zaznamenali ich pokles. Odvtedy ich cena kontinuálne rastie a nezabránila tomu ani pandémia koronavírusu a zdá sa, že to zatiaľ neovplyvnil ani práve prebiehajúci vojnový konflikt na Ukrajine. Prečo je tomu tak?

Pochopiteľne, hlavným dôvodom je nedostatočná ponuka a veľký dopyt. V súčasnosti je nájomných bytov na Slovensku len veľmi málo, a preto je pre mnohých rozumnejším riešením investovať do vlastnej nehnuteľnosti. Dopyt záujemcov však výrazne prevyšuje ponuku na trhu, a to sa podpisuje pod rast cien. Dokonca sa zdá, že tento trend neovplyvnilo ani nedávne výrazné zdraženie hypoték, najmä tých s dlhšou dobou fixácie.

Rovnako faktom stále je, že hoci developeri majú financie a projekty na stavbu nových nehnuteľností, brzdí ich zdĺhavá a neefektívna administratíva. Podľa mnohých je to jeden z kľúčových dôvodov, prečo rýchlosť výstavby výrazne zaostáva za tempom prírastku obyvateľov. Pochopiteľne, platí to najmä vo väčších mestách, do ktorých sa každým rokom sťahuje čoraz viac ľudí za prácou.

Dôvody sústavného zvyšovania cien nehnuteľností na Slovensku môžeme teda sumarizovať nasledovne:

• Úrokové sadzby – tie ešte stále nestúpli natoľko aby sa to zásadným spôsobom podpísalo pod ochotu ľudí zadlžovať sa. A to najmä vďaka dobrej situácii na trhu práce a naakumulovaným úsporám počas lockdowného zatvorenia obchodov a prevádzok.
• Dlhodobo veľmi slabá ponuka nehnuteľností – podľa mnohých developerov je jedným z hlavných dôvodov dlhý a zložitý priebeh stavebných konaní.
• Rastúce ceny stavebného materiálu – zvyšujú náklady na výstavbu.
• Mentalita Slovákov – v našej spoločnosti je hlboko zakorenená preferencia vlastniť nehnuteľnosť. Už len z dôvodu bezpečnej a dlhodobej investície.
• Rýchlo rastúca inflácia – po dlhom období iba mierneho rastu inflácie môže motivovať ľudí na kúpu investičnej nehnuteľnosti. A to z dôvodu bezpečnej ochrany financií pred ich požieraním infláciou.

A ako do toho zapadá konflikt na Ukrajine? Môže byť aj ten dôvodom tohto rastu? Myslíme si, že áno, ale v prevažnej miere ovplyvňuje tento rast iba nepriamo. A to prostredníctvom rapídneho nárastu nájomného z dôvodu obrovského záujmu o prenájom nehnuteľností z radov utečencov z Ukrajiny.

 

Na rast cien nehnuteľností vplýva aj pokles ponuky prenájmov

Zvyšujúce sa úrokové sadzby hypoték v slovenských bankách majú aj vedľajší efekt. A síce, že prispievajú k náhlemu poklesu ponuky prenájmov. Niektorých záujemcov totiž už odrádzajú od kúpy bytu, a preto uprednostňujú prenájom. K tomu treba ešte prirátať už zmienený dopyt po prenájme, ktorý vytvárajú utečenci z Ukrajiny. Najmä vo veľkých mestách, kde je viac príležitostí na zamestnanie sa.

Premenené na čísla, počet bytov na prenájom všetkých rozmerov dramaticky poklesol napríklad v Bratislave (40 až 47 %), v Košiciach (50 až 65 %) a v Trnave (35 až 68 %).

Zároveň od začiatku vojny na Ukrajine vzrástli najviac ceny prenájmu trojizbových bytov, ktoré vyhľadávajú predovšetkým práve ukrajinské rodiny. Dokonca v Bratislave Staré mesto až približne o 35 %. Situácia nie je lepšia ani na Východe. Napríklad v Košiciach III prišlo až k približne 23 %-nému nárastu. Výraznejšie ceny za nájom však narástli aj v Prešove (takmer 16 %), Trnave (viac ako 14 %) a v Žiline (viac ako 12 %).

Vedeli ste, že…

…rastúce nájmy môžu zvýšiť motiváciu ľudí ku kúpe investičných nehnuteľností? A to z dôvodu, že sa zlepšuje návratnosť takejto investície. A prirodzene, stále pretrváva problém, že sa odovzdáva a dokončuje len veľmi nízky počet bytov.

 

Záver

Do budúcna predikovať, ako sa bude vyvíjať cena bytov na Slovensku v dôsledku vojny na Ukrajine, je takmer nemožné. Do hry tu vstupuje viacero faktorov a nie je možné predpovedať, ktoré z nich nakoniec prevážia. Isté je len to, že výsledný vplyv na ceny určí predovšetkým intenzita obáv domácností. Rovnako stále platí, že bytový fond je výrazne  poddimenzovaný a byty reálne chýbajú.

Bohužiaľ, situáciu aj naďalej komplikuje veľmi pomalý a byrokratický systém rozvoja bytového fondu, ktorý do veľkej miery sťažuje a spomaľuje developerské projekty. Nemožno tiež zabudnúť na to, že efekt rastúcej inflácie môže ešte zosilnieť, čo zákonite podporí záujem ľudí o investovanie do nehnuteľností.

zdroj obrázkov: freepik.com